국토 도시계획을 활용한 부동산 재테크!
도시 계획의 기초부터 파고든다!

국토 도시계획의 개념을 파악하고
투자 물건을 탐색하자!
경매와 공매를 통해 부동산 투자의 범위를 넓히자!

장기미집행도시계획시설 부동산 투자법 수록!!

rologue … 4

Part 01 국토도시계획과 부동산 투자 A to Z(개념잡기편)

01 도시계획이란? … 14
02 도시계획과 부동산 투자의 상관관계 … 17
03 도시계획의 역사 … 20
04 도시계획과 부동산개발 … 25
05 수용인구의 추정 … 28
06 토지이용계획 … 33
07 교통계획 … 38
08 기반시설계획 … 57
09 공원 및 녹지계획 … 62
10 경관계획 … 68

Part 02 국토도시계획과 부동산 투자(실전투자편)

01 국토도시계획과 부동산공법 … 74
02 대한민국 헌법 … 78
03 국토기본법 … 81
04 국토종합계획 ①
부동산 투자자가 국토종합계획을 바라보는 시각 그 첫 번째 이야기 … 87
05 국토종합계획 ②
부동산 투자자가 국토종합계획을 바라보는 시각 그 두 번째 이야기 … 90
06 국토종합계획 ③
계획의 비전과 목표 … 94
07 국토종합계획 ④
인구 … 97
08 국토종합계획 ⑤
국토공간 형성 방향 … 102
09 국토종합계획 ⑥
국토발전전략 … 106
10 국토종합계획 ⑦
교통망 구축계획 … 113
11 국토종합계획 ⑧
권역별 발전방향 … 119
12 도종합계획개념 … 128
13 경기도종합계획 ①
경기도종합계획(2012~2020) … 131
14 경기도종합계획 ②
계획인구의 설정 … 135
15 경기도종합계획 ③
공간구조 형성(발전축) … 139
16 경기도종합계획 ④
교통계획과 인프라 구축 … 146
17 경기도종합계획 ⑤
지역별 발전전략계획 … 153
18 국토의계획및이용에관한법률 … 189
19 광역도시계획의 개념 … 203
20 창원권광역도시계획 ①
2020년 창원권 광역도시계획 … 208
21 창원권광역도시계획 ②
인구지표의 설정 … 211
22 창원권광역도시계획 ③
공간구조의 구상 … 214
23 창원권광역도시계획 ④
개발축의 설정 … 218
24 창원권광역도시계획 ⑤
교통축의 설정 … 220
25 창원권광역도시계획 ⑥
광역토지이용계획 … 222
26 창원권광역도시계획 ⑦
광역교통계획 … 227
27 창원권광역도시계획 ⑧
개발제한구역의 조정 방안 … 232
28 도시기본계획의 개념 … 238
29 서울도시기본계획 ①
2030서울도시기본계획(2030서울플랜) … 242
30 서울도시기본계획 ②
공간구조 개편방향 … 245
31 서울도시기본계획 ③
공간구조 설정 … 249
32 서울도시기본계획 ④
광역교통축 … 253
33 서울도시기본계획 ⑤
생활권계획 … 256
34 서울도시기본계획 ⑥
권역(대생활권)별 구상 … 259
35 세종도시기본계획 ①
2030세종도시기본계획 … 270
36 세종도시기본계획 ②
계획인구의 설정 … 273
37 세종도시기본계획 ③
도시공간구조 … 277
38 세종도시기본계획 ④
생활권의 설정 및 인구배분계획 … 280
39 세종도시기본계획 ⑤
생활권별 개발방향 … 284
40 세종도시기본계획 ⑥
교통축 … 291
41 세종도시기본계획 ⑦
단계별 개발계획 … 296
42 부산도시기본계획 ①
계획의 개요 … 300
43 부산도시기본계획 ②
계획인구 설정 … 302
44 부산도시기본계획 ③
공간구조 … 305
45 부산도시기본계획 ④
생활권 설정 및 인구배분계획 … 313
46 부산도시기본계획 ⑤
생활권별 발전구상 … 317
47 부산도시기본계획 ⑥
도로망 계획 … 330
48 부산도시기본계획 ⑦
철도망 계획 … 338
49 부산도시기본계획 ⑧
단계별 개발계획 … 341
50 도시관리계획의 개념 … 345
51 도시관리계획 ①
용도지역·용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획 … 349
52 도시관리계획 ②
개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역(市街化調整區域),
수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획 … 357
53 도시관리계획 ③
기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획 … 364
54 도시관리계획 ④
도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획 … 377
55 도시관리계획 ⑤
지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획 … 405
56 도시관리계획 ⑥
입지규제최소구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과
입지규제최소구역계획 … 415


APPENDIX 부록

chapter 01 용도지역제(Zoning System)의 출현 배경과 특징 … 426
chapter 02 용도구역에 관한 고찰 … 463


Epilogue … 493
참고문헌 … 497

저자 : 구만수

국내 유일 부동산학 박사와 도시계획기술사 자격증을 동시에 보유하고 있다. 도시계획을 활용한 부동산 투자방법에 대하여 연구와 강의를 하고 있으며 틀에 박힌 교과서적 이론 강의보다는 실제 투자경험을 기반으로 한 강의로 유명하다. 2013년부터 도시계획을 활용한 ‘장기미집행도시계획시설 부동산 투자방법’이라는 강의는 국내에서 독보적인 존재로 인정받고 있다.
대부분의 사람들은 도시계획이 딱딱한 공법체계의 시스템적 산물이기 때문에 접근하기를 어려워한다. 기존에 출간된 부동산 도서들도 도시계획과 부동산 투자의 상관관계에 대하여 풀어내질 못하고 있다. 부동산 전문가라고 할지라도 도시계획과 부동산을 종합적으로 통찰할 수 있는 역량이 상대적으로 부족하고 도시계획이 부동산에 미치는 영향에 대해서 간과하고 있기 때문이다.
도시계획과 부동산은 전혀 다른 분야처럼 인식하고 있지만 실제로는 상호 불가분의 관계에 있는 영역이다. 따라서 도시계획을 알고 부동산 투자에 임한다면 적을 알고 싸우는 효과적인 투자전략(知彼知己 百戰不殆)이 될 수 있다. 이러한 효율적인 부동산 투자전략을 실전투자에 접목하기 위하여 오늘도 연구를 거듭하... 고 있고 앞으로도 계속 매진할 것이다.

국토 도시계획을 활용한 부동산 재테크!
도시 계획의 기초부터 파고든다!

국토 도시계획의 개념을 파악하고
투자 물건을 탐색하자!
경매와 공매를 통해 부동산 투자의 범위를 넓히자!

장기미집행도시계획시설 부동산 투자법 수록!!

터널을 지나 온 기분입니다. 2015년 새해에 기념이 될 만한 일을 해보자는 마음에 원고를 쓰기로 마음을 먹고 꼬박 6개월을 매달렸습니다. 여러 가지 일을 하는 바람에 원고 쓰는 일에만 시간을 투자할 수 없어서 생각 보다 시간이 많이 걸렸습니다. 2학기에는 내가 직접 만든 책으로 강의를 하겠다는 마음에 최근에는 새벽에 눈뜨면 바로 사무실에 나와서 집필을 하고 낮에는 업무를 보는 패턴이 지속되었습니다. 운동을 게을리 하다 보니 저질 체력이 되고 집필하는 동안 체력적으로도 쉽지 않은 시간을 보낸 것 같습니다. 이제부터라도 건강 체질 만들기 프로젝트에 돌입해야겠습니다.

언제인가부터 필자는 《국토도시계획을 활용한 부동산 투자 방법》이라는 책을 쓰고 싶었습니다. 아마도 서점에 있는 부동산 책들 중에서 국토도시계획과 부동산 투자의 상관관계에 대해서 연구한 책들이 없다는 것을 알게 된 후일 겁니다. 그러나 필자가 가진 역량의 한계로 기회만 엿보고 있다가 도시계획기술사를 취득하고 부동산학 박사 학위를 받고 나서 이제는 도전을 해봐야겠다고 생각했습니다. 그러나 업무가 바빠 여의치가 않았고 2015년 새해에 올해의 목표를 원고쓰기로 설정하고 추진해 오늘에 이르러 결국은 탈고를 하게 되었습니다. 탈고를 하면 어깨의 짐을 내려놓은 기분일 줄 알았는데 막상 닥치니 아쉬움만 남습니다. 독자들에게 쉬히 읽혀 질 수 있도록 노력했으나 어떨지 모르겠습니다. 세상에 원고가 나가면 그 타박을 어찌 감당할는지 걱정이 앞섭니다.

본론으로 돌아갑니다. 중앙정부에서는 국토 전역에 대한 20년 장기적 발전방향에 대해 ‘국토종합계획’을 수립하고 ‘지역계획’ 및 ‘부문별계획’ 그리고 지방정부에서는 ‘도종합계획’ ‘시군종합계획’을 수립합니다. ‘시군종합계획’은 다시 ‘도시기본계획’과 ‘도시관리계획’으로 구분되어 우리가 생활하고 있는 시·군의 장기적인 발전방향을 제시합니다. 이미 본문에서 언급했지만 ‘도시기본계획’은 보석의 원석에 해당하고 ‘도시관리계획’은 그 보석을 세공(가공)하는 도구(Tool)에 해당하며 세공하는 세공자(부동산 개발자, 투자자 등 시장참여자)의 역량에 따라서 무한한 부가가치를 향유할 수 있다고 했습니다.

항해를 하기 위해서는 나침반이 필요합니다. 부동산 투자에도 나침반과 같은 투자 방향, 즉 나아갈 길을 알려 주는 그 무엇인가가 있어야 합니다. 필자는 항상 이야기합니다. 국토도시계획은 바로 부동산 투자의 방향을 알려주는 나침반과 같은 역할을 하고 있다고 말입니다. 이러한 이유로 국토도시계획은 부동산 투자와 뗄 수 없는 관계이며 부동산 투자를 실행하는 주체는 반드시 국토도시계획에서 지시하는 방향으로 투자를 하셔야 한다는 말씀입니다. 필자가 수업시간에 항상 하는 코멘트가 바로 “국가와 동업을 해야 실패가 없다”라는 것입니다.

국가와 지방자치단체는 국민으로부터 세금을 징수해 주민과 기업의 원활한 경제활동을 위해 재투자를 합니다. 재투자의 방식은 여러 가지가 있겠으나 기반시설의 확충으로 일컬어지는 사회간접자본(Social Overhead Capital)의 투자가 대표적입니다. SOC의 확충은 오히려 경기가 좋지 않은 상황일 때 늘어나는 속성이 있습니다. 국가나 지방자치단체의 입장에서는 경기를 부양해야 하는 의무가 있기 때문입니다. 이러한 인프라스트럭쳐(infrastructure)의 확대는 기업을 유치하기 좋은 입지 조건이 되며 기업이 입지해 가동을 하게 되면 일자리가 늘어나고 양질의 일자리가 있다면 인구가 유입되며 가처분 소득이 늘어나게 됩니다. 이렇게 가처분 소득이 높은 주민들은 쾌적한 주거공간을 희망하게 되고 이러한 주민의 니즈를 받아들여 택지개발 및 도시개발이 이루어지고 이에 따른 교통시설의 개선이 이루어지면서 접근성의 향상과 해당 지역 상권의 활성화로 타 시·군의 인구가 유입되고 이러한 선순환은 토지수요량을 증대시키면서 부동산의 자산 가치가 상승하게 되는 결과를 낳게 됩니다.

이러한 논리적 근거로 필자는 주장합니다. 부동산 투자자는 국토도시계획을 반드시 확인하고 투자를 실행해야 한다는 것입니다. 그렇다고 해서 이 책에서 모든 내용을 담고 있지는 않습니다. 지면의 한계도 있지만 국토도시계획이라는 생물은 지속적으로 변화하고 있는 유기체라서 그렇습니다. 계획이란 영문으로 Planning입니다. ~ing가 붙어 있습니다. 그렇습니다. 지속적으로 움직인다는 의미를 내포하고 있기 때문에 항상 내가 투자한 지역의 상황을 예의 주시하고 국가나 지방자치단체에서 추진하는 개발사업의 대한 정보를 모니터링해야 합니다. 세상에는 공짜가 없습니다.

항상 여러분의 성공투자를 기원하며 본 책이 나오기까지 물심양면으로 도와주신 부산대학교 최열교수님, 영산대학교 서정렬교수님, 친구이자 동료인 서성수교수, 원고의 교정과 시각조정에 도움을 주신 조선희소장님, 도시계획 최고의 기술력을 자랑하는 알토란팀, 장기미집행도시계획시설 투자법을 연구하는 만수르팀, 바른재테크포럼의 박영숙회장, 팟캐스트 ‘네 남자의 은밀한 부동산’ 리더 척척박사 양윤호, 개뻥(재개발뻥튀기)모임의 김경일대표, 재테크카페 텐인텐의 카페지기 장철민박사, 공유가치를 생각하는 도시계획가들의 모임(공생계) 카페 매니저 최헌욱도시계획기술사, 든든한 조언자 박성식도시계획기술사, 멋진 카페(국토도시계획을 활용한 부동산 투자 A to Z)를 만들어 주신 정주현, 강순화, 윤채원, 인생의 멘토로서 많은 가르침을 주신 부산광역시의회 이상민의원님께 감사의 말씀을 드리며 사랑하는 가족과 잔잔한 기쁨을 함께 합니다.

연구실에서
구만수