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이 책은 17년간 경매 전문가로서, 그리고 다수 제자들의 멘토로서 겪은 다양한 에피소드들을 가감 없이, 그러나 쉽고 재미있게 풀어내고 있다.
차곡차곡 쌓아온 지식과 경험을, 17년 전 자신과 같은 처지에 있는 멘티(독자)들에게 전해주고자 함이다.
단어만 봐도 무시무시한
‘강제집행’ 대신 ‘배려와 섬김’으로 명도를 하는 경매 전문가!
이 책에서 특히 강조되는 것은 ‘배려와 섬김’이라는 단어이다. 명도를 할
때마다 무릎을 꿇고 눈물을 흘리는 모습에 ‘울보 멘토’라는 별명까지 생긴 저자는 17년 전 자신이 당했던 강제집행 때문에 경매를 시작하게
되었다. 때문에 그는 경매에 따르는 부정적인 이미지를 탈피해서, 경매를 ‘쉽게’하기보다 ‘오래’ 할 수 있는 삶을 살았고, 그 비법들을 이 책에
공개한다.
또한, 성공적인 경매를 위한 감정가 산출부터 기본 마인드, 임장 팁, 명도 비법 등 경매에 꼭 필요한 전문적인 지식들도
소개하고 있다. 이 책을 통해 당신은 경매에 대한 전문 지식뿐만 아니라 경매에 대한 올바른 마음가짐, 그리고 ‘멘토’와 같은 따뜻한 열정을 얻을
수 있을 것이다!
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저자 : 배중렬
살고 있던 지하 전셋집을 경매로 잃은 저자는 등기부등본조차 볼 줄 몰랐던 자신을
원망하며, 한 사람의 인생을 바꿔버린 경매에 대해 관심을 갖게 된다.
명지대학교 증권보험대학원에서 국내 최초로 개설된 경매교육 과정을
1기로 수료한 그는, 실전 경매를 배우기 위해 월 40만 원의 급여를 받기로 하고 ‘명지경매’ 컨설팅회사에 입사한다. 15년이 지난 지금은
경매를 가르쳐준 선배들과 동료들이 그를 대표로 추대했다고 하니, 냉혹한 경매브로커 세계에서 실력과 됨됨이를 인정받은 셈이다. 그가 가진 아픔과
독기는 배려와 섬김이라 표현되는 그만의 경매철학으로 승화됐다. 자신이 당한 강제집행의 아픔을 잊지 않고 자신이 낙찰받은 건물의 세입자와
소유자에게도 강제집행만은 절대 안 하려고 한다. 법의 힘을 행사하기에 앞서 따뜻한 마음으로 대하는 것이다. 그리고 자신이 배운 경매 지식은
다음카페 ‘야생화의 실전경매’와 전국 각지에서 펼쳐지는 강연회를 통해 아낌없이 나누고 있다.
그의 말과 글에서는 경제적인 어려움을 겪고
있는 사람들에게 희망과 용기를 전해주려는 마음과, 허황된 꿈을 좇아 경매에 뛰어들었다가 전 재산을 잃어버리는 사람들... 에 대한 안타까운 마음을 절실하게 느낄 수 있다.
또한 《100배의 축복》, 《경매천재가 된 홍대리》를
통해서는 경매가 어렵고 아무나 할 수 없을 것이란 잘못된 편견 때문에 도전하지 못하는 사람들과 경제적으로 어려운 상황에 처한 사람들에게,
부동산경매라는 새로운 희망을 심어주고 있다
경매관련 활동 이외에 노숙인 공동체 교회 전도사로 사역하고 있다(아름다운 동행).
다음카페 [야생화의 실전경매]: http://cafe.daum.net/ActualAuction
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pp.221~214 종자돈은 얼마나 있어야 할까?
강의를 하면서 수강생들에게 자주 듣는 질문
중에 한 가지는“얼마나 돈이 있어야 경매를 할 수 있나요?” 이다. 사실 난감한 질문이다. 어떤 사람은 1,000만 원으로도 가능하다고 하고,
어떤 사람은 1억 정도는 있어야 한다고 한다. 누구 말이 맞을까? 경매를 하기 위해서는 어느 정도의 돈이 있어야 할까?
모두 맞다. 그
이유는 리스크를 얼마나 감당할 수 있느냐에 달려 있다. 경매는 대출을 통한 극도의 레버리지 사용이 가능한 투자이다. 그러나 반드시 명심해야 할
것은, 대출은 자신의 돈이 아니라는 것.
예를 들어, 1억 5천에 집을 낙찰 받았고, 1억을 대출받아 자기 자본은 5천밖에 들지 않았다
치자. 내 돈은 5천만 원 들어갔다. 3개월이면 팔리겠지 생각했는데, 명도 기간이 길어지거나, 혹은 시세가 생각에 못 미치는 경우, 3개월은커녕
6개월이 지나도 팔리지 않는다. 부랴부랴 전세로 내놓으면 대출이 잔뜩 끼어 있어 쉽게 나가지도 않는다.
임대 주는데 6개월이
걸렸다 치면,
1. 월세를 주었기에 월세 보증금을 제외한 나머지 돈이 부동산에 묶였고,
2. 6개월이 걸렸기에 그 동안의 이자만큼
추가 지출이 되었다.
단순 가정에 불과하지만, 이러한 상황에 처했을 때, 변수나 리스크를 감당할 수 있느냐 없느냐에 따라, 수익률은
(+)가 될 수도, (-)가 될 수도 있다. 우리가 재테크를 하면서 가장 크게 범하는 오류가 바로, 언젠가는 크게 한방 해야지, 하는 생각에
있는 것 같다. 그러나 그‘언젠가는’쉽게 오지 않는다.
중요한 것은 목표에 집중하는 것이다. 예를 들면, “저 집을 갖기 위해서는 얼마의
돈이 필요한가?” 라는 질문으로 바꾸는 것이다. ‘어느 정도의 돈이 필요한가요?’ 와‘저 집을 갖기 위해서는 얼마가 필요할까’ 는, 일견 비슷해
보이지만 다른 질문이다. 얼마의 돈이 있어야 하는가에 대한 질문은 다분히 수동적이다. 만약 내가, “경매를 하기 위해서는 1억은 있어야
합니다.”혹은“5천은 있어야 경매 투자가 가능합니다.” 라고 한다면 그 돈을 모을 수 있겠는가?
앞에서 이야기 했듯 개인이 가진 경제상황과
리스크를 모르고 미래에 대한 가능성만을 가지고서 투자를 권유할 수는 없는 일이다. 그렇기에‘저 집을 가지기 위해서는 얼마가 필요할까?’ 에
초점을 맞춰야 하는 것이다.
먼저 동네를 한 바퀴 돌아보는 것으로 시작한다. 주변의 집들을 보면서 본인의 눈높이도 한 번 생각해 본다.
중개업소에 들어가 가격도 알아본다. 그리고 집에 와서 검색을 한다. 맘에 들었던 아파트가 경매에 나온 적이 있는지, 나왔다면 얼마에 나왔었는지,
어느 정도에 낙찰이 되었었는지, 그렇게 시작하면 된다.
입찰을 한다 가정하고, 입찰을 위해서는 입찰 보증금이 어느 정도 필요한지, 낙찰을
받기 위해서는 얼마를 써야 하는지, 잔금은 어떻게 준비할 수 있는지, 대출은 얼마나 받을 수 있는지, 대출 이자를 감당할 수 있는지, 혹시 모를
리스크도 해결할 수 있을지… 시뮬레이션을 해보면얼마의 자금이 필요한지와 얼마의 자금이 모자라는지를 알 수 있다. 그리고 입찰보증금 외에 추가로
들어가는 돈이 필요하다면 그 돈을 모을 결심을 하면 되는 것이다 그렇기에 경매를 하기 위해 필요한 최소자금은 사람들에 따라 달라질 수밖에 없는
것이다.
경매의 원칙은 시세보다 싸게 사는 것이다. 그 원칙은 지금 같은 시장 상황에서는 급매물 이하로 사는 투자가 되어야 한다. 얼마
전 맘에 드는 아파트가 있어서 임장을 하면서 시세조사를 하였더니, 급매물은 2억 8천에서 최대 2억 9천이기에, 2억 5천 8백에 입찰을
하였는데, 누군가 2억 8천 5백에 낙찰을 받아갔고, 2등 입찰가는 2억 6천 8백이었다.
아직 부동산 침체기에 벗어나지 못했는데도 왜
이러한 낙찰가가 나왔을까?
그 이유는 하나, 시세파악을 잘못해서다. 천천히 몇 번에 걸쳐 제대로 임장을 하여 시세분석을 하였다면 절대 이
가격에 입찰을 하지 않았을 것이다. 현재와 같은 부동산 시장에서는 급매가격의 Deep이 얼마나 되는지를 아주 정확히 파악해야 한다.
pp. 192~193 명도는 꼭 해야 될 숙제 같은 것
명도를 잘하는 방법을 알아보자. 내가 주로 사용하는 방법은, 낙찰을
받고 낙찰허가가 나고 잔금날짜가 잡히면 잔금 내기 2주 전 쯤에 낙찰 받은 집을 찾아 가는 것이다. 소유자나 세입자가 집에 늦게 들어오거나
아무도 없을 경우에는 밤은 새워서라도 만나보고 잔금을 납부한다.
갈 때는 빈손으로 가지 않는다. 남의 집에 갈 때 빈손으로 가지 않는
것처럼. 하물며 잘 모르는 사람과 첫 대면 하는 자리에는 더더욱 신경을 써야 한다.
집에 들어가서는 먼저 얘기를 꺼내지 않는다.
성급하게, 언제 집을 비워줄 거냐, 이사비용은 얼마를 생각하고 있느냐, 얘기하지 않는다. 아무리 낙찰자라도 잔금을 납부하기 전까지는 집주인이
아니기 때문이다.
다른 하자가 없다면 잔금을 낸 후에 다시 찾아간다. 물론 작은 선물도 들고. 이제 잔금을 냈으니 낙찰자가 아니라
소유자, 즉 집주인이기 때문에 조금 편하게 얘기할 수 있다. 이사계획은 세우셨는지, 이사비용은 얼마를 원하는지, 묻는다. 짧고 명료하게 묻고
상대방의 하소연도 길게 듣지 않는다.
중요한 건, 집주인으로서 이야기의 주도권을 쥐고 리드를 해야 하는 것이다. 집을 나오기 전에 간단한
명도합의서(이사날짜와 이사비용)을 작성해서 도장을 받아야 한다. 어떤 책에서는 점유이전가처분을 하라고 하지만 내 경험상 인도명령만 보내도 명도의
80%가 해결된다.
여러 번에 걸쳐 협상을 해야 하는 경우도 생기는데, 만약 너무 과한 이사비를 요구하거나 이사날짜를 너무 길게 잡는
경우에는 송달받은 인도명령서를 가지고 집행관사무소에 강제집행을 접수하고 그 접수증을 가지고 다시 한 번 찾아 가서 접수증을 보여주면서 협상을
한다. 여기까지 하면 99% 해결된다.
절대로 강제집행은 하지 말라. 명심하라! 명도는 상대방이 편안하게 이사를 하도록 돕는 것을
의미한다는 것을.
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